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Vitória da Conquista | 18 de Julho de 2018
Por Fabio Sena | 26/12/2017 - 02h41
O patrimonialismo, ao sabor dos especuladores e rentistas, segue como definido no século passado, ou melhor, no milênio passado.

por Alexandre Aguiar | Advogado do Sertão

Quando da conclusão da graduação em direito pela Fundação Eurípedes Soares da Rocha – UNIVEM, na cidade de Marília – SP, no ano de 2006, a nossa monografia de conclusão de curso trouxe o tema Reforma Urbana: um caminho para cidade sustentável, plural e feliz. Naquela ocasião, devido o estudo ainda incipiente dos ramos do direito constitucional, civil, tributário, municipal e urbanístico, talvez tenha faltado amarrar com maior perspicácia a mensagem dos apontamentos levantados sobre a política urbana no Brasil. Não podemos continuar a ser uma nação de pessoas humanas sem teto, com moradias precárias, nas periferias e favelas, sem observar as finalidades econômicas e sociais da propriedade. Por sua vez, as pessoas não podem ser oneradas pelo financiamento da casa própria, do BNH ao Minha Casa Minha Vida, para pagar juros bancários pela moradia, diante do nosso flagrante excedente e subutilização predial e territorial urbano. Neste país cabem todas as pessoas brasileiras, com moradia digna, espaçosa e saneada.

Veja o que diz a Constituição Federal de 1988, em que pese às garantias individuais e direitos fundamentais, com destaque ao direito de propriedade:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[…]

XXII – é garantido o direito de propriedade;

XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;

A monografia de conclusão de curso serviu para registrar homenagens à atuação do advogado baiano e parlamentar conquistense, o conterrâneo, Raul Ferraz, que assinou o Projeto de Lei Complementar 2.191 de 1989 no Congresso Nacional, a pedido de Ulysses Guimarães, com a pauta de regulamentação da política urbana, a partir da Constituição de 1988.

Em síntese, a partir da tramitação do PL 2.191/1989, aprovou-se a Lei Federal 10.257/2001 (Estatuto das Cidades), complementar ao quanto restou editado nos Art. 182 e 183 da Constituição Federal, para estabelecer as diretrizes jurídico-legislativas em matéria de direito público, a cerca da nossa política urbana.

Lamentavelmente, as intenções do legislador constituinte terminam sendo relegadas no ordenamento jurídico, ante a fragilidade política dos Municípios. Pois, apesar dos entes da federação gozarem de autonomia política, administrativa e financeira, esbarram na ineficiência da gestão pública e perversa ideologia de estratificação do direito de propriedade.

Assim, a mensagem é direito à cidade, pela dinâmica da propriedade.

No revogado código civil de 1916, sobre o direito de propriedade tínhamos uma interpretação stricto sensu, de que:

Art. 524. A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reave-los do poder de quem quer que injustamente os possua.

Parágrafo único. A propriedade literária, científica e artística será regulada conforme as disposições do capítulo VI deste título.

Ademais, no atual e vigente código civil de 2002, houve uma ampliação do sentido jurídico do direito de propriedade, sua função econômica e social, onde temos que:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

Portanto, nesta toada, não cabe mais 29 (vinte e nove) anos após a Constituição Federal de 1988, 16 (dezesseis) anos após o Estatuto das Cidades, bem assim, 15 (quinze) anos após o Condigo Civil de 2002, existirem pessoas sem tento, submetidas a barracos e invasões, jogadas nas sarjetas e nas periferias dos centros urbanos sem moradia digna.

Por outro lado, as cidades estão repletas de terrenos baldios, terrenos de engorda, prédios abandonados, unidades residenciais inacabadas, unidades residenciais vazias e ao sabor da especulação imobiliária, em uma regra de mercado levada a estratificação do direito de propriedade a partir da oferta de imóveis em valores astronômicos.

O patrimonialismo, ao sabor dos especuladores e rentistas, segue como definido no século passado, ou melhor, no milênio passado. A desatenção com a reforma urbana e a dinâmica das propriedades são omissões reprováveis dos poderes públicos Municipais e que colocam soberania popular e cidadania em cheque no Brasil.

Isso é arcaico, atrasado e rudimentar em matéria de direitos sociais.

Sobre o direito à moradia, vejamos o que diz o artigo 6º da Constituição Federal de 1988:

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

No tocante a política urbana, vejamos o que delineou o Constituinte de 1988 aos Municípios:

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. (Regulamento) (Vide Lei nº 13.311, de 11 de julho de 2016)

§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.

§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.

§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.

§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

I – parcelamento ou edificação compulsórios;

II – imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;

III – desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Sendo assim, com a definição do IPTU progressivo, resta consagrado que os Municípios devem tratar a propriedade privada pro societates, com efeito erga omines e isso tem que ser rigorosamente cumprido pelo Município, como também fiscalizado via Ministério Público e Movimentos Sociais.

Respeitado o devido processo legal, o contraditório e ampla defesa, os proprietários que estão deixando terrenos e prédios urbanos subaproveitados, precisam ter as suas omissões e negligências abreviadas pela fiscalização e atuação do poder público em consonância com a Constituição Federal, Estatuto das Cidades e Código Civil, mediante a expropriação legitima e legal do bem em benefício do interesse público.

Observem como resta em vigor o parcelamento, edificação e utilização compulsórios do solo urbano no Estatuto das Cidades:

Art. 5o Lei municipal específica para área incluída no plano diretor poderá determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, devendo fixar as condições e os prazos para implementação da referida obrigação.

§ 1o Considera-se subutilizado o imóvel:

I – cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no plano diretor ou em legislação dele decorrente;

II – (VETADO)

§ 2o O proprietário será notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da obrigação, devendo a notificação ser averbada no cartório de registro de imóveis.

§ 3o A notificação far-se-á:

I – por funcionário do órgão competente do Poder Público municipal, ao proprietário do imóvel ou, no caso de este ser pessoa jurídica, a quem tenha poderes de gerência geral ou administração;

II – por edital quando frustrada, por três vezes, a tentativa de notificação na forma prevista pelo inciso I.

§ 4o Os prazos a que se refere o caput não poderão ser inferiores a:

I – um ano, a partir da notificação, para que seja protocolado o projeto no órgão municipal competente;

II – dois anos, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.

§ 5o Em empreendimentos de grande porte, em caráter excepcional, a lei municipal específica a que se refere o caput poderá prever a conclusão em etapas, assegurando-se que o projeto aprovado compreenda o empreendimento como um todo.

Art. 6o A transmissão do imóvel, por ato inter vivos ou causa mortis, posterior à data da notificação, transfere as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização previstas no art. 5o desta Lei, sem interrupção de quaisquer prazos.

As cidades são formas complexas, o meio ambiente citadino tem que assegurar a dignidade da pessoa humana, portanto, no tocante a pessoas sem teto, a reforma urbana e o IPTU progressivo precisam servir de instrumento de aquisição derivada da propriedade pelo poder público e em razão da função social da propriedade.

Em conclusão, cabe arrematar e dizer que os prédios e terrenos subaproveitados, jogados ao desleixo dos proprietários e a sanha da especulação imobiliária desmedida ao longo do tempo, devem ser expropriados no prazo de Lei e a bem do interesse público, para o aproveitamento coletivo das comunidades, levados a leilão para renovar a economia, bem assim, ser disponibilizados em programas de habitação popular para restabelecer função social da propriedade.

Chega, temos que exercer grupos de pressão nos representantes públicos dos Municípios (Prefeitos e Vereadores), para fiscalizar e exigir a regulamentação das matérias no âmbito municipal, com a reforma urbana e dinâmica da propriedade dentro da legalidade, sem invasões ou comoções, mas numa boa: reforma urbana já!

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